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房地产健康发展的长效机制难以实现



   中央政治局4月30日会议在就二季度经济稳增长提出的一系列政策建议中,把“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”作为重要内 容。也就是说,当前我国房地产市场的周期性调整,既是经济增长下行的主要因素,也是当前经济生活许多矛盾的焦点,及金融市场风险上升的根源。而所有这些都 可能与以往的房地产政策缺陷有关。

 
  通过住房市场充分释放居民的住房需求,既能造就我国住房市场的繁荣,又使住房市场真正成为中国经济增长的动力。这就是建立中国房地产市场长效机制的核心所在。这要从住房性质界定入手。把住房性质彻底界定为居住功能,一切税收及信贷政策都围绕着这个界定。
 
  因此,要保证中国经济稳定增长,让房地产业真正成为经济增长的动力,就得建立起能保证房地产市场健康持续发展的长效机制。
 
  在市场经济中,住房与其他产品不同,它既是投资品也是消费品,更是具有唯一性的生活必需品。由于投资品与消费品的价格基础、价格形成机制及价格运作机制不同,因此,各个国家对住房性质的不同界定,就形成了不同特征的住房市场及不同的房地产市场发展模式。
 
  要确立房地产的长效机制,先得从住房本性入手,对住房本性的不同的法律或政策界定,能引申出不同的房地产发展模式,而不同的房地产发展模式不仅决定了房地产市场分配关系,也决定了房地产市场的风险高低及能否健康持续发展。
 
  要确立中国的住房市场的长效机制,德国房地产模式可以成为比较好的借鉴。特别是土地公有,更使采用这种房地产发展模式有了坚实的基础。而德国房地产 发展模式的核心,是优先保证每个公民的居住权益,无论居民持有住房还是租房都是如此。如居民持有住房,那么居民拥有的住房是绝对生活必需品而不是投资赚钱 的工具。要做到这点,可用不同的住房税收政策来限制。即凡住房投资的收益可通过不同的税收政策收归政府所有,而不是个人所得。如果居民租房,则有一套严格 保护租客的法律规定,租客根本就不用担心房租上涨及被房东赶出。
 
  我国现有的住房市场,由于是从计划经济向市场经济转轨而来,发展模式是选择性学习我国香港(高房价、高地价、高保障性住房),一开始就没有严格 的法律法规来严格界定住房性质,使得我国房地产市场演变为以投资投机为主导的市场,住房成了投资赚钱的工具。这就是当前中国房地产市场矛盾的焦点所在。
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